계약갱신요구권 요건·예외 총정리: 행사기간(6~2개월) + 거절사유 9가지

계약갱신요구권

 

한 줄 결론: 계약갱신요구권은 임차인이 정해진 기간 안에 “갱신하겠다”는 의사를 표시하면 원칙적으로 1회, 2년 더 연장되지만, 법이 정한 거절사유 9가지(실거주·연체·재건축 등)에 해당하면 임대인이 거절할 수 있습니다.

전·월세 계약 만료가 다가오면 가장 많이 검색되는 게 ‘계약갱신요구권 요건’과 ‘계약갱신요구권 예외(거절사유)’입니다. 막상 내 상황에 적용하려고 보면 행사기간(언제까지?), 통지방법(문자도 되나?), 실거주 거절 같은 포인트에서 분쟁이 자주 생깁니다.

이 글은 “계약갱신요구권 요건·예외”만 빠르게 판단할 수 있게 표/체크리스트로 정리했습니다. 글 끝에는 바로 복사해서 쓸 수 있는 문자/내용증명 문구도 넣었습니다.

0. (MCP) 계약갱신요구권 핵심만 먼저 보면 무엇부터 확인하나요?

시간이 없으면 아래 3가지만 먼저 확인하면 됩니다. M(결론)–C(체크)–P(절차) 순서로 정리했습니다.

M(Main)	임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 원칙적으로 1회 갱신되고, 갱신 기간은 2년입니다.
C(Check)	① 내 계약 만료일 기준 6개월~2개월 전(일부 구계약은 6~1개월)인지 ② 이미 계약갱신요구권 1회를 사용했는지(묵시적 갱신은 별개) ③ 임대인이 주장하는 거절사유가 9가지 예외 중 하나인지 ④ 실거주 거절이면, ‘정말 거주’인지 확인할 자료가 있는지 ⑤ 갱신 협의 시 임대료 증액은 원칙적으로 5% 이내(지자체 조례로 더 낮을 수 있음)
P(Process)	만료일 확인 → 기간 계산 → 문자/이메일로 갱신 요구(증거 남기기) → 거절사유 검토 → 필요 시 내용증명/조정 신청

바로가기 버튼으로 공식 근거를 먼저 확인해두면, 이후 통지/대화가 훨씬 수월해집니다.

1. 계약갱신요구권이란 무엇인가요?

계약갱신요구권은 임차인이 법에서 정한 기간 안에 “계약을 갱신하겠다”는 의사를 표시하면, 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 한 제도입니다. 핵심은 1회 행사 가능하고, 갱신되면 임대차 기간이 2년 연장된다는 점입니다.

• 행사 횟수: 임차인에게 1회 인정
• 갱신 기간: 갱신되면 2년으로 봄
• 효과: 임대인은 원칙적으로 거절 불가(다만 예외 9가지 있으면 거절 가능)

다만, ‘갱신 요구’는 자동으로 되는 게 아니라, 분쟁을 피하려면 문자/이메일/내용증명 등으로 “갱신요구권을 행사한다”는 의사를 증거로 남기는 것이 안전합니다.

2. 계약갱신요구권을 행사하려면 어떤 요건이 필요할까요?

요건은 복잡해 보이지만, 실제로는 ① 기간 안에 ② 1회 범위에서 ③ 갱신 의사표시가 ‘도달’하면 됩니다. 아래 체크리스트대로만 확인해도 대부분 정리됩니다.

2-1) “언제까지” 요구해야 하나요? (6개월~2개월이 기본)

• 원칙적으로 임차인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사합니다.
• 다만 제도 도입 초기 계약 등은 6개월~1개월로 안내되는 경우가 있어, 내 계약이 언제 ‘최초 체결/갱신’되었는지에 따라 기간 안내가 달라질 수 있습니다.

실무 팁: “마감(2개월 전)”을 넘기면 분쟁이 급증합니다. 계산이 애매하면 만료 3~4개월 전에 미리 통지해두는 게 가장 안전합니다.

2-2) 어떤 방식으로 통지해야 하나요? (문자도 가능, 핵심은 ‘증거’)

• 갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없고, 문자메시지·이메일·구두도 가능합니다.
• 하지만 분쟁 예방을 위해서는 내용증명처럼 도달/내용을 남길 수 있는 방식이 안전합니다.

2-3) 임대료는 얼마나 올릴 수 있나요? (갱신 시 5% 상한이 자주 같이 나옵니다)

갱신 협의에서 가장 민감한 건 보증금/월세 조정입니다. 갱신 시 임대료 증액은 원칙적으로 5% 이내로 안내되며, 지역에 따라 조례로 더 낮게 정한 경우가 있을 수 있습니다. “갱신요구권 = 무조건 5% 인상”은 아니고, 협의가 기본이며 상한이 적용되는 구조로 이해하는 게 안전합니다.

2-4) 한 번 갱신하면 2년을 꼭 살아야 하나요? (중도해지 규칙)

갱신되더라도 임차인은 사정이 바뀌면 해지를 통지할 수 있고, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 발생하는 것으로 안내됩니다. 즉, 이사 계획이 있다면 “3개월”을 역산해 통지 시점을 잡는 게 실무적으로 중요합니다.

2-5) 요건 체크리스트(이대로만 확인하세요)

체크 항목	내가 확인할 것
만료일	계약서 상 만료일(종료일) 정확히 확인
행사기간	만료 6개월~2개월(일부 구계약은 6~1개월) 범위 안인지
횟수	계약갱신요구권을 이미 1회 사용했는지(묵시적 갱신과 혼동 주의)
증거	문자/이메일 캡처 + 발신일시, 수신 확인 / 필요 시 내용증명
거절사유	임대인이 말하는 사유가 ‘예외 9가지’에 해당하는지

3. 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 예외 9가지는 무엇인가요?

계약갱신요구권의 핵심은 “원칙적으로 거절 불가”지만, 법은 임대인이 거절할 수 있는 예외 9가지를 정해두었습니다. 임대인이 갱신을 거절하면, 먼저 아래 표에서 “정확히 어느 항목에 해당한다는 건지”를 특정해서 확인하는 게 출발점입니다.

번호	거절사유(요약)	실무에서 자주 보는 포인트
1	임차인이 2기 차임에 해당하는 금액까지 연체	연체 “누적” 기준인지, 납부증빙(이체내역)로 정리
2	거짓/부정한 방법으로 임차	전입/확정일자, 실거주 여부와 구분해 사실관계 정리
3	상당한 보상을 제공하는 조건으로 갱신 거절에 합의	구두 합의는 분쟁 위험. 합의서/이체증 등 문서화
4	임차인이 무단 전대(전대차) 등	전대 여부는 사진/메시지/확인서 등 증거로 다툼
5	임차인의 고의/중과실로 주택 파손	원상복구 범위·견적서·사진 등으로 사실관계 정리
6	주택 멸실 등으로 임대차 목적 달성 불가	안전진단/재난/사고 등 객관자료 확인
7	철거/재건축 등으로 주택 제공이 어려움(법정 요건 충족)	정비사업 단계, 인허가/사업시행계획 등 진행 자료 확인
8	임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우	가장 분쟁 많은 항목. “진짜 거주 의사” 정황자료가 핵심
9	그 밖에 임차인이 임차인 의무를 현저히 위반	관리규약 위반, 반복 민원 등 사안별로 증거 싸움

참고로 “집을 팔려고 한다”는 사정만으로는 갱신 거절이 되는지 혼동이 많은데, 공식 Q&A에서는 거절 가능 사유가 법에 정해져 있음을 전제로 사례를 안내하고 있습니다. 즉, 임대인이 “어느 조항(1~9) 때문에 거절하는지”를 먼저 특정해야 합니다.

4. 실거주를 이유로 거절한다면 무엇을 확인해야 하나요?

거절사유 중 실거주는 분쟁이 가장 많습니다. 실거주 거절의 핵심은 “말”이 아니라 정황입니다. 실제 거주가 진짜인지 여부는 여러 사정을 종합해 판단되는 방향으로 논의되고 있어, 임차인 입장에선 “확인할 질문”을 미리 정리해 두는 게 좋습니다.

• 누가 들어와 사는지(임대인 본인/직계존속/직계비속인지)
• 언제부터 거주할 계획인지(만료 직후 즉시인지, 공백이 긴지)
• 현재 거주지 정리, 이사 준비, 직장/학교 등 생활기반 이동 정황이 있는지
• 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대하는 등 모순 행동이 없는지

대응 팁(갈등 최소화): 처음부터 싸우기보다, “실거주 사유를 이해한다. 다만 서로 오해 없도록 일정과 계획을 서면으로 정리해달라”는 방식으로 접근하면 대화가 부드러워집니다. 이후 분쟁이 커질 것 같으면 증거(문자/이메일) 형태로 남겨두는 게 좋습니다.

5. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 어떻게 다를까요?

둘 다 “계약이 연장되는” 결과가 나오지만, 출발점이 다릅니다. 특히 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다는 안내가 있어, ‘내가 이미 1회를 써버린 건가?’를 판단할 때 반드시 구분해야 합니다.

구분	묵시적 갱신	계약갱신요구권
발생 요건	만료 전 기간 내 서로 갱신거절/조건변경 통지가 없으면 자동 성립	임차인이 기간 안에 “갱신요구” 의사를 표시
효과	종전과 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄(기간 2년)	원칙적으로 거절 불가, 갱신되면 기간 2년
가장 중요한 차이	갱신요구권 행사로 보지 않는다는 안내가 있음	1회 사용하면 소진

6. 계약갱신요구권을 안전하게 행사하려면 어떤 문구로 통지하면 좋을까요?

법은 방식 제한이 크지 않지만, 분쟁의 시작은 “말이 달랐다”에서 나옵니다. 아래 문구처럼 만료일, 갱신요구권 행사 의사, 답변 요청 기한을 한 번에 넣으면 정리가 빨라집니다. (아래는 일반 예시이며, 사안에 따라 문구는 조정하세요.)

6-1) 문자/카톡(가장 간단한 버전)

[갱신요구권 행사 통지]
안녕하세요. 임차인 ○○○입니다. ○○동 ○○호 임대차계약(만료일: YYYY.MM.DD)에 대해 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하여 동일 조건(또는 협의 조건)으로 갱신을 요청드립니다.
확인 후 YYYY.MM.DD까지 회신 부탁드립니다.

6-2) 실거주를 이유로 거절 통보를 받은 경우(확인 요청 버전)

[갱신거절 사유 확인 요청]
안녕하세요. 임차인 ○○○입니다. 갱신거절 사유로 “실거주”를 말씀하셔서, 상호 오해 방지를 위해 거절 사유(주택임대차보호법상 해당 항목)와 입주 예정자(임대인/직계존속/직계비속), 입주 예정 시점을 서면(문자/이메일)으로 알려주시면 감사하겠습니다.

6-3) 내용증명(분쟁 대비 버전: 핵심 요소만)

• 제목: 계약갱신요구권 행사 통지(주택임대차보호법 제6조의3 관련)
• 계약 특정: 목적물 주소, 계약일, 만료일, 보증금/차임
• 요구 내용: 계약갱신요구권 행사 및 갱신 조건(동일/협의)
• 회신 기한: “YYYY.MM.DD까지 회신 요청”
• 첨부: 임대차계약서 사본, 문자/이메일 캡처 등

대화가 잘 안 풀리면 “조정”을 먼저 선택하는 것도 방법입니다. 소송보다 비용·시간 부담이 낮고, 서식이 공개되어 있는 경우가 많습니다.

마무리 정리: 계약갱신요구권은 “요건(기간·1회·증거)”만 지키면 강력하지만, 임대인의 거절도 “예외 9가지” 안에서만 가능합니다. 내 상황을 표로 체크해보고, 애매하면 증거가 남는 방식으로 통지하세요.