대항력·우선변제권 핵심정리: 전입신고·확정일자·배당요구 한 번에 끝내기(2026)

대항력 우선변제

 

한 줄 결론: 대항력은 ‘점유(인도)+전입신고(주택) / 점유(인도)+사업자등록 신청(상가)’로 만들고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 경매에서도 보증금 순위를 지킬 수 있습니다.

전·월세에서 가장 무서운 건 “나는 다 했다고 생각했는데, 하루 차이로 우선순위가 뒤집히는” 상황입니다. 특히 대항력·우선변제권은 요건이 단순해 보이지만, 실제로는 순서와 효력 발생 시점(다음 날 0시) 때문에 실수가 많이 나옵니다. 이 글은 계약 전 점검부터, 이사 당일 체크, 경매(배당요구)까지 대항력 우선변제권 핵심만 뽑아 정리했습니다.

1. 대항력·우선변제권, 둘이 뭐가 다른가요?

핵심은 “새 집주인·근저당·경매 같은 제3자가 끼어들어도 내 권리를 주장할 수 있느냐”입니다. 대항력은 ‘살고 있다는 사실’을 외부에 드러내는 장치이고, 우선변제권은 ‘경매 환가대금에서 순서를 확보하는 장치’입니다.

구분	대항력	우선변제권
한 문장 정의	집주인이 바뀌어도 “나는 임차인”이라고 주장	경매/공매에서 후순위보다 먼저 보증금 배당
핵심 요건	주택: 인도(점유)+전입신고 상가: 인도+사업자등록 신청	대항요건 + 확정일자
효력 시점	요건을 갖춘 다음 날 0시부터(주택/상가 공통)	확정일자를 받아도, 대항요건이 완성돼야 발생(실무상 “다음 날 0시”를 기준으로 정리)
사람들이 자주 하는 실수	전입신고만 하고 실제 점유(입주)가 늦음	확정일자만 받고 전입/점유가 빠짐, 또는 경매에서 배당요구를 놓침

2. 대항력은 어떻게 갖추나요? (주택·상가 요건과 ‘다음 날 0시’)

대항력은 “내가 그곳을 사용·점유하고 있고(인도), 주소/사업자등록으로 외부에 드러났다”가 핵심입니다. 그리고 정말 중요한 포인트가 ‘그날’이 아니라 ‘다음 날 0시’부터 효력이 생긴다는 점입니다.

주택 임대차 대항력 요건

• 점유(인도): 실제로 들어가 살거나, 주거로 사용 가능한 상태로 인도받아야 합니다.
• 전입신고: 주민등록 전입신고가 완료되어야 합니다.
• 효력 발생: 인도 + 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 제3자에게 주장할 수 있습니다.

상가 임대차 대항력 요건

• 점유(인도): 상가를 실제로 인도받아 영업을 시작할 수 있는 상태여야 합니다.
• 사업자등록 신청: 사업자등록 “신청”이 기준입니다(등록 완료일이 아니라 신청일 기준으로 정리하는 게 안전).
• 효력 발생: 인도 + 사업자등록 신청을 하면 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다.

주의: “전입신고/사업자등록만 먼저” 하고 실제 점유가 늦으면, 대항력의 출발점이 밀릴 수 있습니다. 반대로 “짐만 넣어두고 전입신고를 안 했다”면 역시 대항력이 완성되지 않습니다. 실무에서는 입주(키 수령)→전입신고(또는 사업자등록 신청)을 같은 날 처리하는 방식이 가장 안전합니다.

3. 우선변제권은 언제 생기고, 왜 확정일자가 중요한가요?

우선변제권은 “경매/공매로 집이 팔렸을 때” 보증금을 후순위보다 먼저 배당받기 위한 권리입니다. 대항요건만으로는 부족하고, 확정일자가 추가로 필요합니다.

• 주택: 인도 + 전입신고 + 확정일자
• 상가: 인도 + 사업자등록 신청 + 확정일자

핵심 실전 팁: 확정일자는 “빨리” 받는 게 아니라, 대항요건과 함께 갖춰야 의미가 커집니다. 특히 경매에서는 우선변제권이 있다고 해도 절차상 배당요구를 놓치면 배당에 참가하지 못하는 경우가 생깁니다.

4. 경매가 진행되면 배당요구는 꼭 해야 하나요?

결론부터 말하면, “내가 배당을 받을 수 있는 구조인지”를 확인한 뒤, 배당요구 종기를 놓치지 않는 게 핵심입니다. 법원은 사건마다 배당요구 종기를 공고하고, 그 기한까지 배당요구를 해야 배당절차에 참가할 수 있는 채권자 범위가 정리됩니다.

• 배당요구 종기는 사건마다 다르며, 법원 공고로 확인합니다.
• 임차권등기명령을 “경매개시 이후”에 한 경우 등은 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있다고 정리되는 경우가 있습니다.
• 소액임차인 최우선변제도 경매/체납처분에 의한 매각 상황에서 배당요구/우선권 행사 신고가 문제될 수 있습니다.

체크: 경매가 시작됐다는 이야기를 들으면, (1) 사건번호 확보 → (2) 배당요구 종기 확인 → (3) 내가 갖춘 요건(대항력/확정일자/임차권등기) 점검 → (4) 필요하면 배당요구까지 진행, 이 순서로 움직이면 실수가 확 줄어듭니다.

5. 이사·전출·계약종료 때 권리는 어떻게 지키나요? (임차권등기명령 핵심)

가장 흔한 위기 상황은 “보증금을 못 받았는데 이사를 나가야 하는 경우”입니다. 이때 무턱대고 전출/퇴거를 하면, 대항요건을 잃어버려 대항력·우선변제권이 흔들릴 수 있습니다. 이런 상황에서 자주 등장하는 장치가 임차권등기명령입니다.

• 상황: 계약이 끝났는데 보증금을 못 돌려받음 + 이사를 가야 함
• 핵심 효과: 임차권등기를 해두면, 이미 취득한 대항력/우선변제권을 유지하는 방향으로 규정·정리됩니다.
• 실전: “퇴거/전출 전에” 임차권등기명령을 검토하는 게 안전합니다(사건별 요건 확인 필요).

6. 소액임차인 ‘최우선변제’는 얼마까지 보호되나요? (2026년 1월 2일 시행 기준)

소액임차인은 일정 범위에서 “다른 담보물권자보다도 먼저” 보호되는 제도가 있습니다. 다만 지역과 보증금 규모에 따라 달라지므로, 아래 표로 본인 구간을 먼저 확인하세요. 아래 금액 기준은 2026년 1월 2일 시행으로 공표된 시행령 기준입니다.

주택(전·월세) 소액임차인 기준 요약

구분(지역)	보증금 기준(이하)	우선변제 ‘일정액’(보호 상한)
서울	1억 6,500만원	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	1억 4,500만원	4,800만원
광역시(일부 제외)·안산·광주·파주·이천·평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

주의: 소액임차인 보호는 “항상 자동”이 아니라, 경매/체납처분처럼 매각 절차가 전제가 되는 구조로 설명됩니다. 또한 주택가액의 1/2 한도, 공동거주/다수 임차인 합산 같은 예외도 있어 사건에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

상가 소액임차인(환산보증금) 기준 요약

상가는 월세가 있으면 보증금에 환산해 합산하는 구조가 있어, “나는 보증금이 낮다”만으로 판단하면 위험합니다. 지역별 보증금 기준을 먼저 확인하고, 필요하면 임대차계약서/월차임까지 포함해 환산보증금으로 점검하는 방식이 안전합니다.

구분(지역)	소액임차인 보증금 기준(이하)
서울	6,500만원
과밀억제권역(서울 제외)	5,500만원
광역시(일부 제외)·안산·용인·김포·광주	3,800만원
그 밖의 지역	3,000만원

7. 실전 체크리스트: 계약 전·이사 당일·입주 후 24시간 안에 할 일은?

아래 체크리스트대로만 움직이면, 대항력·우선변제권에서 가장 흔한 실수(순서/누락/기한)를 대부분 피할 수 있습니다. “모르면 불안해서 더 늦어지는” 구간을 줄이는 게 목표입니다.

계약 전(서류 확인)

• 등기부등본으로 소유자/근저당/가압류 확인(계약 전·잔금 전 최소 2회)
• 임대차계약서에 정확한 주소/호수, 보증금/차임, 특약(수리/원상복구/대항력 협조) 명확화

이사 당일(대항력 완성)

• 키 수령 및 입주(점유) 먼저
• 전입신고(주택) 또는 사업자등록 신청(상가)을 같은 날 처리

입주 후 24시간(우선변제권 완성)

• 확정일자 받기(가급적 빠르게)
• 문서(계약서 원본/확정일자 확인자료/전입신고 처리내역) 스캔 보관

경매 소문이 들리면(기한 관리)

• 사건번호 확보 후 배당요구 종기 확인
• 내 요건(대항력/확정일자/임차권등기) 점검 후 필요 시 배당요구

면책: 본 글은 일반 정보 제공용입니다. 실제 사건은 등기·점유 상태, 확정일자 시점, 경매 절차 진행 여부 등에 따라 결론이 달라질 수 있어, 금액이 크거나 분쟁이 시작된 경우에는 전문가 상담이 안전합니다.