보증금 반환 청구 요건 총정리: 계약 종료 후 내용증명·임차권등기까지 한 번에

보증금 반환 청구 요건

 

보증금 반환 청구 요건의 핵심은 ‘임대차가 종료되었고, 집을 인도(또는 인도의 제공)할 준비가 되어 있다’는 점을 증거로 남기는 것입니다.

보증금이 제때 돌아오지 않으면 감정 싸움으로 번지기 쉽습니다. 그런데 실제 분쟁에서는 “내가 언제 계약을 끝냈고(종료), 언제 어떻게 집을 비워주겠다고 했는지(인도/제공)”를 문서로 정리한 사람 쪽이 유리하게 흐르는 경우가 많습니다. 이 글에서는 보증금 반환 청구 요건을 딱 필요한 만큼만 정리하고, 내용증명부터 임차권등기명령·지급명령·소송까지 실행 순서를 체크리스트로 안내합니다.

1. 보증금 반환 청구 요건은 언제 갖춰지나요?

요건을 한 문장으로 줄이면 “계약이 끝났고, 임차인은 집을 돌려줄 준비가 되었는데도 보증금을 못 받는 상태”입니다. 이 2가지를 문서로 고정해두면 이후 절차(내용증명·임차권등기·지급명령·소송)가 훨씬 단단해집니다.

• 요건 1) 임대차 종료: 기간 만료, 합의해지, 해지통고(중도해지 포함) 등으로 계약이 끝나야 합니다.
• 요건 2) 목적물 인도(또는 인도의 제공): 원칙적으로 임차인의 ‘집 반환’과 임대인의 ‘보증금 반환’은 함께 이행되는 관계라, “언제 인도할지/열쇠를 어떻게 전달할지”를 정리해 두는 게 중요합니다.
• 요건 3) 공제 항목 정리: 연체차임(월세)·관리비·실제 손해 등 임대인이 공제 주장할 수 있는 항목을 선제적으로 정리해야 분쟁이 짧아집니다.

상황	종료(요건) 포인트	바로 할 행동
계약기간 만료	만료일 도래 + 연장(묵시적 갱신) 여부 확인	만료일 기준 인도 일정 통지 + 정산표 작성
합의해지	합의서(문자/메일 포함)로 종료일 확정	합의서에 보증금 지급일·공제항목 명시
중도해지(통고)	해지통고의 도달 + 효력 발생 시점 확인	내용증명으로 종료일·인도 제공을 고정
임대인 미반환	종료 + 인도 제공에도 미지급	임차권등기명령 또는 지급명령 검토

2. 임대차가 ‘종료’됐다는 걸 어떻게 만들고 입증하나요?

보증금 반환 청구 요건에서 가장 흔한 허점이 “계약이 정말 끝났는지”입니다. 종료 사유와 날짜를 깔끔하게 정리해두면, 이후 지급명령·소송에서도 쟁점이 줄어듭니다.

2-1) 기간 만료인 경우

• 계약서의 임대차 기간과 만료일을 기준으로 정리합니다.
• 만료 전후로 문자/카톡/메일로 “만료일에 퇴거, 보증금 정산”을 남겨두면 분쟁이 크게 줄어듭니다.

2-2) 중도해지(해지통고)·합의해지인 경우

• 합의해지는 ‘종료일’과 ‘보증금 지급일’을 합의서(문자 포함)로 남기는 게 핵심입니다.
• 기간 약정이 없는 임대차 등은 해지통고 후 일정 기간이 지나 효력이 생기는 구조가 있어, 통고 일자·도달을 문서로 고정하는 게 중요합니다.

2-3) 내용증명으로 종료·인도 제공을 한 번에 정리하기

• 내용증명에는 최소한 ① 계약정보 ② 종료 사유·종료일 ③ 인도(열쇠 전달) 방법 ④ 보증금 반환 요청액·계좌 ⑤ 공제 주장에 대한 입장을 넣습니다.
• 핵심은 “언제든 인도하겠다”가 아니라 구체적 날짜·시간·장소를 찍는 것입니다(예: 만료일 다음날 오전 10시 관리사무소에서 열쇠 전달).

3. 집을 비워줘야만 보증금을 받을 수 있나요?

많이들 헷갈리는 지점인데, 보증금 반환과 집 인도는 원칙적으로 ‘서로 동시에’ 이행하는 관계로 설명됩니다. 그래서 “보증금 먼저, 집은 나중” 또는 “집 먼저, 보증금은 나중”으로 단순화하면 분쟁이 길어집니다.

• 실무 팁 1) 이사 날짜가 다가오면, 인도 제공(열쇠 전달)을 구체적으로 제시하고 기록을 남기세요.
• 실무 팁 2) 퇴거 점검(도배/장판/청소) 관련 분쟁을 줄이려면, 퇴거 당일 사진·영상을 촬영하고 계량기(전기·가스·수도) 검침값도 기록해 두세요.
• 실무 팁 3) 임대인이 연락을 피하는 경우, “열쇠를 언제 어디에 보관했다”까지 남겨두면 이후 절차에서 도움이 됩니다.

4. 원상복구·수리비 공제, 어디까지 가능한가요?

보증금 미반환 분쟁의 상당수는 “얼마를 공제할 수 있느냐”에서 터집니다. 핵심은 공제 근거(미납·손해)와 금액의 합리성을 증빙으로 붙일 수 있는지입니다.

자주 공제 주장되는 항목	분쟁을 줄이는 정리법
연체차임(월세), 관리비, 공과금	미납내역 캡처 + 정산표로 합의 시도
파손(가구/도어/유리), 심한 훼손	입주·퇴거 사진 비교 + 수리 견적서 확보
청소비·도배·장판	‘통상 사용으로 인한 부분’과 ‘특별 훼손’을 구분해 근거 없는 일괄 공제를 피하도록 요청

주의: 공제 항목이 다투어질 때는 “얼마를 공제해도 된다/안 된다”보다, 증빙(영수증·견적서·사진)이 있는지와 계약서 특약의 문구가 무엇인지가 더 크게 작동합니다. 특약이 있어도 과도한 공제는 분쟁이 되기 쉬우니, 금액·근거를 문서로 받는 쪽이 안전합니다.

5. 임차권등기명령은 언제, 어떤 요건으로 신청하나요?

이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받는 상황이라면, 임차권등기명령이 현실적인 선택지가 됩니다. 요건이 충족되면 “이사 후에도 권리(대항력·우선변제 관련)가 유지되도록” 정리하는 방향으로 많이 활용됩니다.

• 신청 요건: ① 임대차 종료 + ② 보증금 미반환
• 관할: 임차주택 소재지 관할 법원
• 포인트: 신청서에는 임대차 정보, 종료 사유, 보증금 미반환 사실 등을 ‘소명’ 형태로 붙입니다(계약서·내용증명·대화 기록 등).

6. 지급명령과 소송 중 무엇이 빠를까요?

보증금 반환 청구 요건이 갖춰졌다면, 상대의 반응에 따라 지급명령(독촉) 또는 민사소송으로 넘어갑니다. 상대가 다툴 가능성이 낮으면 지급명령이 간단하지만, 이의가 예상되면 처음부터 소송으로 가는 게 오히려 깔끔할 때도 있습니다.

구분	지급명령(독촉)	민사소송
장점	서류 중심, 비교적 간단	쟁점(공제·원상복구 등)을 정면으로 정리 가능
변수	상대가 이의신청하면 통상 소송으로 전환	진행기간이 길어질 수 있음
추천 상황	미지급이 명확하고 다툼이 적을 때	원상복구 공제·파손 책임 등 다툼이 클 때

7. 보증금 반환 청구에 필요한 서류는 무엇인가요?

서류는 많아 보이지만, 실제로는 “계약·지급·종료·인도 제공·미반환”을 증명하는 자료로 정리됩니다. 아래 체크리스트대로 묶어두면 보증금 반환 청구 요건을 빠르게 설명할 수 있습니다.

• 필수: 임대차계약서(특약 포함), 보증금 지급 입증(이체내역/영수증), 임대인·임차인 신원/주소 자료
• 종료 입증: 만료일 확인 자료, 합의해지 자료(문자/메일), 해지통고 내용증명 및 발송/도달 증빙
• 인도 제공 입증: 퇴거 예정일 통지, 열쇠 전달 제안 기록, 퇴거 사진·영상, 계량기 검침 기록
• 공제 분쟁 대비: 관리비 정산서, 수리비 견적서/영수증(상대 주장 포함), 입주·퇴거 상태 비교 사진
• 권리관계 확인: 등기사항증명서(등기부등본) 열람본

8. 보증금이 안 돌아오면 오늘 바로 할 일은 무엇인가요?

보증금 반환 청구 요건을 ‘행동’으로 바꾸면, 오늘 할 일은 3가지로 정리됩니다. 순서대로만 해도 협상력이 달라집니다.

1. 등기부 확인: 집에 근저당/압류 등 권리관계를 확인하고, 위험 신호가 있으면 절차를 서두릅니다.
2. 내용증명 발송: 종료·인도 제공·반환 요청(계좌 포함)을 한 번에 문서화합니다.
3. 다음 카드 준비: 이사가 필요하면 임차권등기명령, 다툼이 적으면 지급명령, 다툼이 크면 소송을 염두에 두고 서류를 정리합니다.

면책 안내: 위 내용은 보증금 반환 청구 요건을 이해하기 위한 일반 정보입니다. 금액 산정(공제·손해)이나 지연손해금 등은 사실관계에 따라 달라질 수 있어, 분쟁이 크다면 상담을 권합니다.