수리비·하자 책임 구분 총정리: 임대인·임차인 기준표로 끝내기(누수·보일러·수도 포함)

법률먹여주는사람 2026. 1. 9.

결론: ‘건물 자체의 하자·노후(사용·수익에 필요한 상태 유지)’는 임대인 책임, ‘사용 중 파손·관리 미흡’은 임차인 책임이 원칙입니다. 다만 분쟁은 대부분 ‘원인’과 ‘특약’에서 갈리니, 이 글의 기준표와 체크리스트대로 증빙을 남기면 수리비·하자 책임 구분이 훨씬 쉬워집니다.

전세·월세 살다 보면 누수, 보일러 고장, 수도꼭지(수전) 누수, 도배·장판 문제로 “이거 집주인이 내야 해요, 세입자가 내야 해요?”가 바로 갈립니다. 더 큰 문제는 수리비가 수십만 원~수백만 원까지 커지면 보증금 공제, 월세 공제, 계약해지까지 이어진다는 점입니다. 오늘은 수리비·하자 책임 구분을 ‘법 조문(민법) + 표준계약서 + 실무 기준’으로 한 번에 정리해드립니다.

중요 안내: 아래 내용은 일반적인 정보 제공이며, 실제 결론은 계약서 특약·하자 원인·입주 당시 상태·증빙에 따라 달라질 수 있습니다.

1) 수리비·하자 책임 구분의 기본 원칙은 무엇인가요?

요약: 임대인은 임대차 기간 동안 집이 ‘정상적으로 살 수 있는 상태’가 되도록 유지할 의무가 있고, 임차인은 ‘내가 사용하다 망가뜨린 부분’은 원상복구할 책임이 있습니다. 결국 하자(노후·결함)인지, 파손(사용 중 손상)인지가 핵심입니다.

임대인의 기본 의무: 사용·수익에 필요한 상태 유지

민법은 임대인이 목적물을 인도하고, 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다고 규정합니다. 이 조문이 흔히 말하는 ‘임대인의 수선의무’의 출발점입니다.

임차인이 먼저 수리했으면? ‘필요비’는 상환 청구 가능

임차인이 임차물 보존을 위해 필요한 비용(필요비)을 먼저 지출한 경우, 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 즉 “집주인이 해야 할 수리”를 내가 급하게 처리했다면, 조건을 갖춰 비용을 돌려받을 수 있는 길이 열립니다.

특약이 있으면 무조건 임차인 부담인가요?

특약으로 임대인의 수선의무를 제한하거나 임차인 부담으로 정할 수는 있습니다. 다만 판례와 생활법령 해설에서는 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본 설비 교체 등 ‘대규모 수선’은 특별한 사정이 없는 한 임대인이 부담하는 취지로 정리합니다. “수리비는 전부 임차인” 같은 포괄 특약만 믿고 넘어가면 분쟁이 커지기 쉽습니다.

실무에서 바로 쓰는 한 문장

하자(노후·결함): 원래부터 있거나 정상 사용 중 발생한 결함 → 보통 임대인
파손(사용 중 손상): 부주의·충격·관리 미흡으로 망가짐 → 보통 임차인
분쟁 방지: “원인 규명 + 입주 당시 상태 + 수리 전후 사진/영상 + 견적서/영수증”

2) 가장 많이 싸우는 항목, 누가 내나요? (한눈에 보는 기준표)

요약: 항목 자체로 결론이 나기보다, 같은 ‘누수’라도 원인이 배관 노후인지(임대인) 내가 막아놨는지(임차인)로 갈립니다. 아래 표는 수리비·하자 책임 구분을 가장 빠르게 판단하도록 ‘기본 책임 + 예외 + 증빙’까지 넣었습니다.

항목	기본 책임(원칙)	예외·판단 포인트	증빙(필수)
누수(천장/벽/바닥)	배관·방수 노후/하자면 임대인	세탁기 호스 이탈, 실리콘 임의 작업 등 사용 중 과실이면 임차인	관리사무소 확인서, 누수탐지 소견, 사진/영상
보일러 고장	노후·수명·부품 교체면 임대인	임차인의 동파 방지 미흡(장기 외출 미조치 등)으로 동파가 원인이면 임차인 가능	A/S 점검표(원인 기재), 수리 견적서
수도꼭지(수전)·샤워기 누수	노후 부품(패킹) 교체는 사안별(경미 vs 교체)	임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수준이면 임차인 부담 정리(사소한 수선)	사진, 부품 교체 내역, 기사 소견
전기 차단기/배선	기본 설비 문제면 임대인	과도한 멀티탭 사용 등 임차인 과실이 원인이면 임차인	전기기사 점검 결과, 차단기 사진
도어락/인터폰	노후·고장면 대체로 임대인	임차인 분실·파손이면 임차인	고장 증상 영상, 설치 연식(가능하면)
변기/세면대 막힘	배관 구조 문제/노후면 임대인	이물질 투입 등 사용 부주의면 임차인	배관 내시경 사진, 기사 소견

표의 기준은 결국 민법상 임대인의 ‘상태 유지 의무’와, 임차인이 지출한 필요비의 ‘상환 청구’ 구조로 정리됩니다.

3) 누수·보일러·수도처럼 ‘큰 수선’은 어떻게 판단하나요?

요약: 생활에 필수인 기본 설비(배관·난방·전기) 문제로 ‘정상 거주’가 어려워지면 임대인 책임 쪽으로 기울어집니다. 반대로 임차인의 관리 부주의가 원인으로 확인되면 임차인 부담이 될 수 있어, 원인 확인 절차가 가장 중요합니다.

큰 수선 판단 체크리스트(임대인 책임 쪽으로 기울어지는 신호)

수리하지 않으면 난방·급수·전기 등 기본 생활이 불가능하다
부품 하나가 아니라 배관·방수·설비 교체가 필요하다
임차인이 “별 비용 없이 손쉽게” 해결할 수 있는 수준이 아니다(사소한 수선이 아님)

누수 발생 시, 책임 구분을 빠르게 확정하는 방법

누수는 “원인 규명”이 되면 절반은 끝납니다. 아래 순서대로 움직이면 수리비·하자 책임 구분이 빨라집니다.

즉시 사진·영상 촬영(벽지 젖음, 천장 얼룩, 바닥 들뜸, 물방울)
관리사무소/누수탐지 업체 통해 원인(상부세대/공용배관/전유배관) 확인
임대인에게 ‘수리 요청 + 기한’ 통지(문자/카톡 기록 남기기)
긴급이면 임차인이 수리 후, 필요비 상환 구조로 정리(아래 5번 절차 참고)

주의: 임대인이 비용 상환을 다투는 경우가 많아 “기사 소견서(원인 기재)”와 “견적서/영수증”이 사실상 승부처가 됩니다. 민법은 필요비 상환을 인정하고, 판례는 필요비 금액 한도에서 차임 지급 거절이 문제된 사안도 정리하고 있습니다.

4) 도배·장판·못자국·곰팡이, 원상복구와 하자는 어떻게 나눠요?

요약: 원상복구는 ‘내가 훼손한 부분을 되돌리는 것’, 하자 보수는 ‘집 자체 결함을 고치는 것’입니다. 도배·장판은 특히 통상손모(자연스러운 낡음)와 파손(훼손) 구분이 핵심이고, 곰팡이는 ‘결로(단열/환기)’ 원인이 섞여 분쟁이 자주 납니다.

원상복구(임차인) vs 하자보수(임대인) 빠른 구분

구분	예시	책임 방향
원상복구	담배 화상, 반려동물 스크래치, 못자국 과다, 임의 시트지 훼손	대체로 임차인
통상손모	시간 경과로 생기는 생활감(일부 변색, 사용 흔적)	사안별(과도한 공제 다툼 많음)
하자보수	외벽 균열로 빗물 유입, 방수 불량, 설비 노후로 기능 상실	대체로 임대인

곰팡이·결로는 누구 책임인가요?

곰팡이는 단열·방수 같은 ‘집의 하자’와 환기·난방 같은 ‘거주 습관’이 섞이기 쉽습니다. 그래서 임차인이 환기·난방 등 기본 관리를 했는지와 결로가 구조적으로 반복되는지가 판단 포인트가 됩니다. 생활법령 정보는 임대인의 수선의무 원칙과, 사소한 수선은 임차인 부담이라는 기준을 함께 제시합니다.

곰팡이 분쟁에서 특히 강한 증빙

같은 위치에서 반복되는 결로 사진(시간대/기온 기록 포함)
제습/환기 노력 기록(환기 시간, 제습기 사용 등)
외벽 균열·누수 흔적(빗물 유입, 창호 결로 과다 등)

또한 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법은 계약서에 ‘수리가 필요한 시설물’과 ‘비용 부담’을 가능한 한 구체적으로 적는 것입니다. 표준계약서가 이런 분쟁 예방 취지로 개선·안내되어 왔습니다.

5) 임대인이 안 고쳐주면 어떻게 청구하나요? (통지→수리→상환·분쟁조정)

요약: “말로만 요청”하면 나중에 증빙이 약해집니다. 통지(기한 제시) → 원인·견적 확보 → 필요 시 수리 → 필요비 상환 청구 순서로 문서화하면, 수리비·하자 책임 구분 분쟁에서 유리해집니다.

1단계: 임대인에게 ‘수리 요청 + 기한’ 남기기(문자/카톡 템플릿)

아래처럼 보내면 충분합니다. 핵심은 하자 내용 + 사진/영상 + 희망 기한 + 미조치 시 조치를 한 번에 남기는 것입니다.

“OOO(누수/보일러/수도) 문제로 정상 거주가 어렵습니다. 오늘 촬영한 사진/영상을 공유드립니다. OO월 OO일까지 수리 일정 회신 부탁드립니다. 기한 내 조치가 어려우면 긴급 수리를 진행하고, 민법상 필요비로 비용 상환을 청구드릴 수밖에 없습니다.”

2단계: 원인 확인과 견적 확보(업체 소견 ‘원인’이 가장 중요)

누수: 누수탐지 결과에 “원인(배관 노후/상부세대/공용)”이 기재되면 책임 구분이 빨라집니다.
보일러: A/S 점검표에 “노후/부품 불량/동파(관리 미흡)”가 적히는지 확인하세요.

3단계: 긴급 수리 후 비용 상환(필요비 상환) 정리

임차물이 망가져 피해가 커지거나(누수 확산), 생활이 불가능한 수준이면 임차인이 먼저 수리할 수밖에 없습니다. 이때는 영수증·견적서·소견서·통지 기록을 갖춰 필요비 상환 구조로 청구합니다.

4단계: 내용증명으로 공식 통지(분쟁 대비)

합의가 안 되면 내용증명으로 “하자 내용, 통지 경과, 지출 비용, 상환 요구”를 정리해 두는 게 안전합니다. 내용증명은 우체국 방문 발송 또는 인터넷 신청이 가능하고, 작성 요령도 공개되어 있습니다.

5단계: 분쟁조정/상담 기관 활용(빠르고 비용 적게)

주택임대차 분쟁조정: 한국부동산원(LH) 임대차분쟁조정위원회에서 온라인 신청 절차를 안내합니다.
무료 법률상담: 대한법률구조공단에서 상담/지원 정보를 제공합니다.
지자체 지원: 서울 거주자라면 서울시 전월세 종합지원센터 상담도 활용할 수 있습니다.

마무리: 오늘의 핵심만 다시 정리

수리비·하자 책임 구분은 ‘항목’이 아니라 원인으로 결정됩니다.
임대인은 사용·수익에 필요한 상태 유지 의무(수선의무)가 기본입니다.
임차인이 먼저 급히 고쳤다면, 조건을 갖춰 필요비 상환을 청구할 수 있습니다.
특약이 있더라도, 대규모 수선/기본 설비 교체는 임대인 부담으로 정리되는 경우가 많아 문구를 구체화해야 합니다.
분쟁을 이기려면 “통지 기록 + 원인 소견 + 견적/영수증 + 사진/영상”이 사실상 전부입니다.

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