임대차 계약 전 체크리스트 30개: 등기부등본·근저당·특약 문구로 보증금 지키는 법

법률먹여주는사람 2025. 12. 28.

한 줄 결론: 임대차 계약 전에는 등기부등본(갑구·을구)으로 권리관계를 확인하고, 근저당(채권최고액)과 보증금의 위험도를 계산한 뒤, 권리변동 금지·말소 조건·보증금 반환을 특약으로 묶어두면 보증금 사고 확률을 크게 줄일 수 있습니다.

집을 보러 다니는 동안엔 “마음에 드는 집”이 먼저 보이지만, 계약 직전부터는 “내 보증금이 안전한 집”이 먼저여야 합니다. 특히 등기부 한 줄(근저당)과 특약 한 문장(권리변동 금지)이 계약의 결과를 갈라놓는 경우가 많습니다. 오늘 글에서는 임대차 계약 전 체크리스트 30개를 기준으로, 등기부/근저당/특약을 실제로 어떻게 확인하고 문장으로 남겨야 하는지까지 한 번에 정리합니다.

주의: 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 사안은 계약서 내용·주택 유형·권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 계약은 공인중개사/법률 전문가와 함께 최종 확인을 권합니다.

1) 등기부등본은 어디를 봐야 하나요? (표제부·갑구·을구)

요약: 등기부등본은 표제부(집 정보)로 주소·호수 일치 여부를 먼저 확인하고, 갑구(소유권·압류 등)에서 “누가 진짜 소유자인지/분쟁 흔적이 있는지”를 본 뒤, 을구(근저당·전세권 등)에서 “내 보증금보다 먼저 가져갈 권리”가 있는지 확인하면 됩니다.

등기부등본(정확히는 등기사항증명서)은 인터넷등기소에서 열람/발급할 수 있고, 계약 전에는 “말소사항 포함”으로 보는 것이 안전합니다. 등기부를 인터넷으로 열람할 수 있다는 안내는 공공 생활법령 안내에서도 확인할 수 있습니다.

표제부: “주소/동·호수”가 계약서와 100% 일치하나요?

도로명주소, 동·호수, 전유부분이 계약서/현장과 다르면 중단하세요(집합건물에서 호수 착오가 가장 흔한 실수 중 하나입니다).
오피스텔·빌라는 건물명/동 정보가 비슷한 경우가 있어 전유부(호수)까지 확인하는 습관이 중요합니다.

갑구: “소유자”와 “위험 신호(압류·가압류·가처분·신탁)”를 봅니다

소유자 성명이 계약 상대(임대인)와 동일한지 확인합니다. 다르면 위임장/인감/대리권 등 추가 확인이 필요합니다.
가압류·압류·가처분 등은 분쟁/채무 신호일 수 있으니 “해제/말소” 전에는 신중해야 합니다.
신탁이 있으면 특히 주의해야 합니다. 신탁이 설정된 경우 “실제 임대 권한”이 누구에게 있는지(수탁자/신탁회사 동의 등)를 별도로 확인해야 한다는 취지의 안내가 법조계 보도에서도 강조됩니다.

을구: 근저당(채권최고액)·전세권 등 “선순위 돈줄”을 봅니다

을구에 근저당권이 있으면 “내 보증금보다 먼저 배당받을 가능성”이 생깁니다.
근저당에는 보통 채권최고액이 기재됩니다. 실제 대출잔액과 다를 수 있으니(원금+이자+비용 등을 고려해 크게 잡는 관행) 반드시 별도 확인이 필요합니다.

2) 근저당(채권최고액) 있으면 무조건 위험한가요?

요약: 근저당이 있다고 무조건 계약이 불가능한 것은 아니지만, 핵심은 선순위 금액(채권최고액 등) + 내 보증금이 집의 시세/매매가 대비 얼마나 되는지, 그리고 권리변동을 막는 특약과 보증금 안전장치(전입·확정일자·보증보험)를 갖출 수 있는지입니다.

1) 채권최고액은 “최대 담보 한도”라 실제 대출잔액과 다를 수 있습니다

등기부에는 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액이 기재되는 경우가 많고, 업계에서는 원금보다 더 크게(이자·비용 등을 고려) 설정하는 사례가 일반적이라고 설명합니다. 그래서 “등기부의 숫자”만 보고 안심하거나 과도하게 겁먹기보다, 잔금일 기준 대출잔액/말소 계획을 문서로 확인하는 방식이 안전합니다.

2) ‘위험선’은 하나의 기준일 뿐, 최소한 계산은 해보세요

실무/보도에서는 채권최고액 + 보증금이 매매가 대비 70% 이상이면 보증금 손실 위험이 커질 수 있다는 식의 경험칙이 자주 언급됩니다. 다만 지역·주택유형·경매낙찰가 변동에 따라 달라지므로 “무조건”이 아니라 경고등으로 받아들이는 것이 좋습니다.

상황	해석	대응
근저당 없음	선순위 담보 부담이 상대적으로 낮음	그래도 갑구(압류/신탁)·시세·임대인 체납 확인은 필수
근저당 있음	선순위 담보가 존재	말소 계획/잔액 확인 + 말소·권리변동 금지 특약 + 보증보험 검토
신탁 기재	실제 임대 권한이 신탁회사(수탁자)일 수 있음	신탁원부/동의서 확인 없으면 중단 권장

3) 임대차 계약 전 체크리스트 30개(실전)

요약: 아래 30개를 “예/아니오”로 체크하면 계약 전 실수를 크게 줄일 수 있습니다. 특히 등기부(갑구·을구), 근저당(채권최고액), 특약(권리변동 금지·말소)는 반드시 체크 항목에 포함해야 합니다.

A. 등기부등본(권리) 체크 10개

(1) 등기부 발급일/열람일이 오늘(또는 계약 당일)인가?
(2) 표제부 주소·동·호수·전유부가 계약서와 일치하는가?
(3) 갑구 소유자가 임대인(계약 상대)과 동일한가?
(4) 대리인 계약이면 위임장/인감/신분을 확인했는가?
(5) 갑구에 가압류/압류/가처분이 없는가?
(6) 갑구에 신탁 기재가 없는가(있다면 신탁원부/동의서 확인)?
(7) 을구에 근저당권이 있는가? 있다면 채권최고액을 적어두었는가?
(8) 을구에 전세권/지상권 등 다른 권리가 있는가?
(9) “말소” 표시가 실제로 말소되었는지(말소사항 포함본으로) 확인했는가?
(10) 계약서에 “계약~입주 다음날 0시까지 권리관계 유지” 특약을 넣을 준비가 되었는가? (아래 특약 예시 참고)

B. 근저당/시세/깡통 위험 체크 8개

(11) 근저당이 있으면 채권최고액이 무엇을 의미하는지 이해했는가?
(12) 채권최고액 + 내 보증금을 합산해 메모했는가?
(13) 주변 실거래/시세를 확인해 “대략 매매가”를 추정했는가?
(14) 합산금액이 매매가의 70% 이상이면 ‘주의 단계’로 분류했는가?
(15) 근저당 말소가 필요하면 “잔금과 동시에 상환·말소 접수”가 가능한지 확인했는가?
(16) 임대인이 말소를 약속하면 말소 접수증/상환 영수 등 증빙을 받을 수 있는가?
(17) 보증금이 크거나 불안하면 전세보증금 반환보증(보증보험) 가입 가능성을 사전에 확인했는가?
(18) 다가구/빌라는 호수별 선순위 임차인이 있을 수 있으니 선순위 보증금 확인 절차(중개사 확인)를 준비했는가?

C. 보증금 보호 ‘법적 요건’ 체크 6개

(19) 대항력 요건: 주택 인도 + 주민등록(전입신고)를 갖추면 “익일부터” 효력이 생긴다는 점을 이해했는가?
(20) 우선변제권: 대항요건 + 확정일자가 필요하다는 점을 이해했는가?
(21) 전입신고는 정부24에서 온라인 신청이 가능하다는 점을 알고 있는가?
(22) 확정일자는 방문뿐 아니라 인터넷등기소를 통한 신청 안내도 있다는 점을 알고 있는가?
(23) 입주/전입/확정일자 전까지 등기부 변동을 막기 위해 특약으로 “권리변동 금지”를 넣을 것인가?
(24) 보증금 반환 지연 시 임차권등기명령 제도가 있다는 점을 알고 있는가?

D. 임대인·관리비·서류 체크 6개

(25) 임대인 신분증 실물 확인(대면 시) 및 계좌 명의 일치 여부 확인
(26) 미납 관리비/공과금(전기·가스·수도) 정산 기준을 계약서에 적을 준비
(27) 건축물대장(위반건축물 등) 발급/열람을 했는가?
(28) 계약 전·후 임대인 체납(국세/지방세) 열람 제도를 활용할지 결정했는가? (아래 버튼 참고)
(29) 중개대상물확인설명서(공인중개사 제공)를 읽고, “선순위/권리” 항목을 체크했는가?
(30) 계약 당일 “최신 등기부”를 다시 떼고 서명할 것인지 스스로 원칙을 정했는가?

4) 특약 문구 10선: 권리변동 금지·말소·보증금 반환

요약: 특약은 “좋은 말”이 아니라 “내 보증금을 지키는 조건”을 문장으로 남기는 장치입니다. 아래 예시는 상황에 맞게 조정해야 하며, 가능하면 공인중개사/전문가와 함께 문구를 다듬는 것이 안전합니다.

특약 1~4: 권리변동(근저당 추가 설정 등) 금지

특약(예시) “임대인은 계약 체결 시점부터 임차인의 전입신고 및 확정일자 효력 발생 시점(익일 0시)까지 목적물에 관해 근저당권 설정, 전세권 설정, 가압류 등 일체의 권리변동을 발생시키지 않는다.”
특약(예시) “위 특약 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 지급한다.”
특약(예시) “권리변동 여부 확인을 위해 임차인은 잔금일 및 입주 다음날 최신 등기부를 재확인하고, 이상 시 즉시 계약을 해제할 수 있다.”
특약(예시) “임대인은 임차인의 전입신고·확정일자 부여를 방해하지 않는다.”

특약 5~7: 근저당 말소 조건(있는 집을 계약해야 한다면)

특약(예시) “임차인의 잔금으로 근저당을 상환하고, 잔금 지급과 동시에 근저당권 말소 등기를 신청한다. 말소 접수증을 임차인에게 교부한다.”
특약(예시) “말소가 완료되지 않으면 임차인은 잔금 지급을 유보할 수 있으며, 임대인은 이에 이의를 제기하지 않는다.”
특약(예시) “근저당 말소에 필요한 비용은 원칙적으로 임대인이 부담한다.”

특약 8~10: 신탁/체납/미납관리비 등 ‘실전 분쟁’ 방지

특약(예시) “목적물에 신탁이 있는 경우, 임대차는 수탁자(신탁회사)의 서면 동의 및 필요 서류(신탁원부 등) 확인을 조건으로 하며, 미제공 시 계약은 무효로 한다.”
특약(예시) “잔금일 기준 미납 관리비/공과금은 임대인이 정산 후 인도한다(미납 발생 시 임차인은 보증금에서 공제 가능).”
특약(예시) “임대인의 국세/지방세 체납이 확인되어 임차인에게 보증금 반환 위험이 현저한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

5) 계약 당일/입주 당일 최종 점검(마지막 10분)

요약: 대항력은 “주택 인도 + 전입신고”를 갖춘 익일부터 효력이 생깁니다. 즉, 계약/입주 당일에는 사각지대가 생길 수 있어 최신 등기부 재확인과 권리변동 금지 특약이 매우 중요합니다.

계약 당일 체크 5개

(1) 등기부등본을 계약 직전 다시 열람(가능하면 말소사항 포함)
(2) 임대인 신분/소유자 일치 확인(대리인은 대리권 서류)
(3) 근저당이 있으면 말소 방식·증빙(접수증)까지 합의
(4) 권리변동 금지 특약 + 위반 시 해제/배상 조항 기재
(5) 계약금/잔금 송금 계좌 명의 확인(임대인 명의 원칙)

입주 당일 체크 5개

(1) 열쇠 인도와 함께 점유(인도) 확보
(2) 전입신고 완료(정부24 가능)
(3) 확정일자 확보(방문 또는 안내된 온라인 절차 확인)
(4) 입주 다음날(익일) 등기부 재확인(권리변동 여부)
(5) 보증보험(전세보증금 반환보증) 가입 진행 가능 여부 최종 확인

6) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전입신고만 하면 보증금이 100% 보호되나요?

전입신고와 점유로 대항력은 생기지만(익일부터), 보증금을 “우선순위로” 돌려받기 위해서는 보통 확정일자까지 갖춰 우선변제권 요건을 확보하는 것이 중요합니다.

Q2. 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?

근저당이 있어도 계약하는 경우가 있지만, 채권최고액 + 보증금 합산 위험을 계산하고, 말소 가능성·권리변동 금지 특약·보증보험 등 안전장치를 갖추는 것이 핵심입니다.

Q3. 임대인 체납(국세/지방세)은 어떻게 확인하나요?

국세청은 미납국세 열람제도를 안내하고 있으며, 지방세 체납 열람권 확대 시행 내용도 보도된 바 있습니다. 다만 열람 가능 시점·요건 등은 제도 안내에 따라 달라질 수 있으니 공식 안내를 기준으로 진행하세요.

Q4. 신탁등기 집은 왜 위험하다고 하나요?

신탁이 설정되면 소유권/권한 구조가 복잡해져 “누가 임대할 권한이 있는지”가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다. 등기부뿐 아니라 신탁원부 확인 필요성이 제기되어 왔습니다.

마무리: 임대차 계약 전 체크리스트(등기부/근저당/특약)는 “귀찮지만 한 번만 하면” 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법입니다. 특히 계약 당일과 입주 다음날까지는 권리관계가 바뀔 여지가 있으니, 최신 등기부 재확인과 권리변동 금지 특약을 습관처럼 가져가세요.

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