전세사기 특별법 2026 시행 총정리: 피해자 요건·지원·경공매 절차 한눈에
한 줄 결론: 전세사기 특별법 2026 시행(2026.01.02) 기준으로, 피해자 결정 신청부터 전세사기 피해자 지원, 경공매(경·공매) 유예까지 “기한·서류·절차”만 맞추면 대응 속도가 달라집니다.
전세사기는 ‘정보 부족’ 때문에 2차 피해가 생기기 쉽습니다. 결정문을 받기 전이라도 준비할 수 있는 증빙이 있고, 경공매 절차는 “매각기일 전”이 핵심이라 타이밍을 놓치면 상황이 급격히 불리해질 수 있습니다. 이 글은 전세사기 특별법 2026 시행(2026.01.02) 기준으로, 피해자 요건·신청 기한 연장 포인트·필요서류·신청 경로·경공매 절차를 한 번에 정리했습니다.
먼저 핵심만 잡고 가면 이해가 빨라집니다. 아래 표에서 오늘 당장 확인해야 할 날짜와 내가 할 일을 정리해 두었습니다.
| 구분 | 핵심 |
|---|---|
| 시행일 | 2026-01-02 (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행 표시 기준) |
| 결정 신청 가능 기간(유효기간) | 2027-05-31까지(연장). 단, 법 적용은 “2025-05-31 이전 최초 임대차계약” 체결 임차인에 한해 적용되는 안내가 있어 반드시 확인 필요 |
| 처리기간 | 원칙적으로 60일 내 결정(자료 보완 등 필요 시 15일 연장 가능) |
| 경공매(경·공매) 유예 | 매각기일(경매) 전 / 매각기일결정 전(공매)이 실무상 중요 포인트(서류 도달 기준으로 보는 경우가 많아 여유 있게) |
1) 전세사기 특별법 2026 시행(2026.01.02)에서 “무엇을 지원”하나요?
요약: 이 법은 전세사기 피해 임차인에게 피해자 결정 절차를 통해 “공적 지원 대상”임을 확인해 주고, 그 결과에 따라 주거·금융·법률 지원과 경공매(경·공매) 절차 특례를 연계하는 구조입니다.
- 피해자 결정: 전세사기피해지원위원회 심의·의결을 통해 “전세사기피해자/전세사기피해자등” 여부가 결정됩니다.
- 전세사기 피해자 지원: 결정 유형에 따라 주거 지원(임대/이주 등), 금융 지원(대출 등), 법률 지원 등이 연결됩니다.
- 경공매 절차 특례: 집이 경매·공매로 넘어가는 경우, 상황에 따라 유예·정지 신청이나 관련 지원서비스를 받을 수 있습니다.
2) “나도 피해자 결정 신청 대상”인지 30초 체크하는 방법은?
요약: 전세사기 특별법은 “전입+확정일자” 같은 권리 요건과, 보증금 규모, 다수 피해 가능성, 임대인의 고의 의심 정황 등 요건을 조합해 판단합니다. 내 상황이 요건과 적용 제외에 걸리지 않는지 먼저 확인하세요.
2-1. 결정요건(대표 체크)
- 주택 인도 + 주민등록(전입신고) 완료, 확정일자 보유(임차권등기/전세권 설정 등도 케이스별 안내 존재)
- 임차보증금 상한(통상 5억원 이하를 기본으로 안내, 위원회가 지역/여건 고려해 상한 조정 가능 안내가 함께 존재)
- 2인 이상 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되는 경우 등(다수 피해 정황)
- 임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유(수사 개시, 기망 정황, 반환능력 없이 다수주택 매입 등 사례형 증빙)
2-2. 적용 제외(실수 많이 나오는 포인트)
- 보증/보험 가입 등으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우
- 보증금 전액이 최우선변제(소액임차)로 전액 회수 가능한 경우
- 대항력/우선변제권 행사로 자력 회수 가능하다고 판단되는 경우
3) 피해자 결정 신청 기한 연장(최신 포인트)은 어떻게 달라졌나요?
요약: 최근 개정 안내에 따라 결정 신청 및 지원 유효기간이 2027-05-31까지 연장되었고, 적용대상은 “2025-05-31 이전 최초 임대차계약 체결 임차인”으로 안내됩니다. 이 문구를 놓치면 ‘신청 가능할 줄 알았는데 적용 제외’가 될 수 있어 반드시 확인이 필요합니다.
- 결정 신청·지원 유효기간: 2027-05-31까지(연장 안내)
- 적용대상 안내: 법률 내용은 2025-05-31 이전에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용된다는 안내가 존재
주의: ‘최초 계약일’ 기준은 재계약·갱신·계약서 재작성 등에서 혼동이 많습니다. 본인이 처음 해당 주택(또는 해당 임대차관계)을 시작한 날짜를 기준으로 확인하고, 헷갈리면 접수창구(센터/구청) 또는 콜센터에서 “내 케이스 적용 여부”를 먼저 확인한 뒤 진행하는 게 안전합니다.
4) 피해자 결정 신청은 어디서, 어떤 순서로 진행하나요?
요약: 신청은 온라인(전세사기피해자 지원관리시스템) 또는 오프라인(광역 시·도/구청 접수창구)로 접수합니다. 접수 후 조사와 위원회 심의를 거쳐 결정되며, 통상 60일 내 처리(연장 가능)로 안내됩니다.
4-1. 신청 경로(온라인/오프라인)
- 온라인: 전세사기피해자 지원관리시스템에서 신청 및 첨부서류 전자등록
- 오프라인: 피해주택 소재지 관할 시·도(서울은 구청 등) 접수창구 방문
- 콜센터: 시스템 이용 안내를 위한 1600-9640 운영 안내
4-2. 처리기간·이의신청(타임라인)
- 신청 후 조사·심의를 거쳐 60일 내 결정(필요 시 15일 연장 가능)으로 안내
- 진행 중 보완요청이 올 수 있으니, “요청 받은 서류”는 기한 내 제출
팁: 온라인 신청을 할 경우, 진행상황을 조회하고 결정문을 출력하는 흐름이 안내되어 있어 “현재 단계”를 놓치지 않기 좋습니다. 다만 첨부서류가 누락되면 보완 요청으로 시간이 늘어날 수 있으니 처음부터 체크리스트대로 준비하는 게 핵심입니다.
5) 필요 서류/증빙/주의사항 체크리스트(기한 실수 방지)
요약: 서류는 ‘많이’보다 ‘정확히’가 중요합니다. 임대차계약서, 전입/확정일자, 경공매 통지, 소송·수사 관련 등 내 사건의 핵심 증빙을 빠짐없이 챙기면 심사·보완 과정이 크게 줄어듭니다.
5-1. 제출서류(기본 3 + 해당 시 추가)
- □ 결정 신청서
- □ 임대차계약서 사본 (재계약/갱신이라면 “최근 계약서” 및 입금증 등 보강)
- □ 주민등록표 초본(행정정보 공동이용 미동의 시 제출하는 방식으로 안내되는 경우가 많음)
- □ 개인정보 수집·이용 동의서(접수처/시스템 안내에 따라)
- □ (해당 시) 임대인 파산/회생 결정문
- □ (해당 시) 경매·공매 개시/진행 서류(경매통지서, 최고서, 공매통지서 등)
- □ (해당 시) 집행권원(지급명령, 판결정본, 공정증서 등)
- □ (해당 시) 임차권등기 관련 서류(등기사항전부증명서, 결정문 등)
- □ (가능하면) 고소·고발 접수증, 수사결과통지서 등 ‘기망 정황’ 보강자료
5-2. 기한·증빙 관련 주의사항(여기서 많이 틀립니다)
- 경공매가 걸린 경우: “나중에 정리해야지”가 가장 위험합니다. 매각기일 전에 신청서·서류가 관할 기관에 도달해야 하는 케이스가 있어, 최소 1~2주 여유를 두고 움직이세요.
- 적용대상(최초 계약일): 2025-05-31 이전 최초 계약 안내가 있는 만큼, 재계약만 보고 판단하지 말고 ‘최초 계약일’ 증빙을 준비하세요.
- 보완요청 대응: 보완요청을 받으면 지체 없이 제출(기간이 길어지면 경공매 등 외부 일정에 밀릴 수 있음)
6) 경공매 절차에서 “유예·정지”를 신청하려면 무엇부터 해야 하나요?
요약: 전세사기 피해자로 결정되면, 경매(법원)·공매(세무서/지자체) 상황에서 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 원칙적으로 유예·정지는 1년 이내로 안내되며, 사유가 해소되지 않으면 연장될 수 있습니다.
6-1. 경매 vs 공매: 접수처가 다릅니다
| 구분 | 관할/접수처 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 경매 | 관할 지방법원 | 매각기일 전 신청(실무상 “서류 도달”이 중요하므로 여유 있게) |
| 공매 | 세무서장(국세) 또는 지방자치단체장(지방세) | 매각기일결정 전 신청(압류 주체가 누구인지부터 확인) |
6-2. 유예·정지 기간과 연장
- 유예·정지 기간은 통상 유예/정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 안내
- 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 직권 또는 신청으로 연장 가능 안내
6-3. HUG 경·공매 지원서비스(대행/비용지원)도 함께 확인
- 피해자 결정문(또는 통지서)을 기반으로 경·공매 유예·정지, 관련 서비스 안내를 받을 수 있는 페이지가 운영됩니다.
7) 전세사기 피해자 지원(주거·금융·법률)을 빠르게 받는 실전 순서는?
요약: “피해자 결정 → 지원 메뉴 선택 → 기관별 신청”이 기본 흐름입니다. 중요한 건 ‘내가 받을 수 있는 지원을 한 번에 비교’하고, 경공매 일정이 있으면 그쪽을 먼저 잠그는 것입니다.
7-1. 추천 진행 순서(경공매가 있으면 더 중요)
- 경공매 일정 확인 (법원/세무서/지자체 통지서)
- 피해자 결정 신청 접수 (온라인 또는 오프라인)
- 동시에 증빙 보강 (수사·소송·내용증명·입금내역 등)
- 결정문 수령 후, 필요한 지원프로그램을 기관별로 신청
7-2. 지원 프로그램(대표 항목) 체크
- 법률 지원: 법률상담, 소송대리/법률구조, 집행권원 확보 관련 지원 등(유형별 적용)
- 주거 지원: 이주/임대 등 주거안정 관련 지원(유형별 적용)
- 금융 지원: 전세·구입자금 등 금융지원(요건 확인 필요)
정리: 전세사기 특별법 2026 시행(2026.01.02) 기준으로도 핵심은 변하지 않습니다. 내가 요건에 해당하는지를 먼저 확인하고, 결정 신청은 서류 누락 없이 접수하며, 경공매 절차는 “기일 전”을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다. 지금 상황이 급하면 ‘경공매 일정 → 서류 → 접수창구 상담’ 순으로 우선순위를 잡아 움직이세요.
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